导读：这里是关注公司内在价值的地方，信奉的是“买股票就是买公司”！我们关注的是价值而不是价格，如果你对价格有兴趣那么也许你就是在投机！

这是兔年第24篇原创文章，2022年报季最新估值的第4篇文章：

(资料图片)

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2023估值系列

这一篇文章我将以新的方式来进行分析，是我这段时间读书与思考的结果。

“买股票就是买企业”这是巴菲特最核心的理念。

首先我们要明白，我们要买的不是“票”而是企业的一部分股权，之后的一切操作才能围绕“企业”来展开。

“right business + right people + right price = good result”；

正确的业务+正确的人+正确的价格=好的结果。

“正确的业务+正确的人+正确的价格”这是“对的事情”。

如果要想有好的结果，那么我们在执行的时候就是要坚决执行做“对的事情”。比如现在我要分析公司，那么做的事情就要做对的事情。

先有对的事情，之后再“把事情做对”，那么有“好的结果”的概率就会增加。

所以今天的文章就做对的事情：

正确的业务

也可以说是“好的生意模式”。

那么，现在的房地产行业还是好的生意模式吗？

国家统计局数据显示，2022 年全国商品房销售面积 13.6 亿平方米，同比下降 24.3%；销售金额 13.3 万亿元，同比下降 26.7%，其中分季度的销售金额同比分别下降 22.7%、33.2%、20.4%和 28.0%。

新开工面积降幅扩大，房地产开发投资同比转负。2022 年，全国房屋新开工面积 12.1 亿平方米，同比下降 39.4%，降幅较上年扩大 28 个百分点；全国房地产开发投资 13.3 万亿元，同比下降 10.0%，为有统计数据以来的首次下降。

土地市场成交面积和溢价率明显回落。根据中国指数研究院数据，全国 300 个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降 36.7%，成交建筑面积同比下降 30.7%，住宅用地出让金同比下降 30.9％。全年住宅类用地的平均溢价率为 3%，较 2021 年下降 8 个百分点。

房地产行业不但销售面积、销售金额、新开工面积、房地产开发投资以及土地市场成交面积和溢价率等等指标下降厉害，而且整个销售毛利率和销售净利率的下降也很明显。

2022年很多房企已经到了生存线的边缘了。

2022 年物企的多种经营业务收入占比同比下降约 5个百分点，部分物企非业主增值服务收入同比下降超 50%。

从物业服务层面也可以看到，在没有房地产增量的情况下，现在只有存量的竞争。

万科的ROE如今已经降到了9.48%，相比2021年的9.78%，又下降了0.3个百分点。ROE的高低可以很好地识别出，房地产是不是一个“好的生意”。

如果单从ROE这个指标来筛选企业的话，“万科A”会从筛选股里面踢出了。

​结论：“房地产行业”已经不能算是“正确的业务”标准内了。不是好的生意模式，且这个生意只会越来越难​！

正确的人

也可以把它称作“好的管理层”。

万科的管理层算不算“好的管理层”呢​？

2022年 公司营业收入 5,038.4 亿元，同比增长 11.3%；归属于上市公司股东的净利润 226.2亿元，同比增长 0.4%。扣非净利润197.62亿元，同比下降12.26%，截至报告期末，“三道红线”指标继续符合“绿档”要求；净负债率 43.7%，处于行业低位；货币资金 1,372.1 亿元，对于短期债务的覆盖倍数为 2.1 倍；经营性现金流净额连续 14 年为正。

期末长期负债占比提高至 79.5%，新增融资的平均成本为3.88%。

物业服务的收入增速为 26.1%，物流仓储、租赁住房、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.9%、12.1%和 14.3%。

根据有关机构监测，百强房企销售额同比下降 42%。行业融资能力大幅萎缩，海外债务市场失去功能。大量房企资金链断裂，并冲击上下游。市场预期降至冰点，信心危机导致的恶性循环开始向所有企业蔓延。

行业数据是全面且大幅度的下降，万科在这个不算好的行业里面，却能逆势增长，这足以证明管理层的优秀。

漂亮！

在2022年疫情和房地产行业不景气的双重压力下还能交出这么好的成绩单，房地产企业已经找不出几家了。

怪不得，一直以来都是悲观主义的俞亮，在今年的业绩发布会上说：“房地产市场仍处在温和复苏阶段。只要外部环境不发生突发性变化，一段时间内，每年12亿平方米的市场需求还是有的，这就是保底线。”

“今年我们相信，万科经营服务业务整体营业收入还会有两位数增长，利润会从去年零增长开始正向贡献。”还给予了很大的信心！

“正确的人”，不光是能创造好的成绩，也包括，最大化的为现有股东着想，在今年的增发配股上，他们做得还是不够。

正确的价格

也可以说“好的价格”。

在行业不明朗的情况下，我们看不清未来3年，公司能否为我们赚取多少净现金流，这样会导致我们估值不准确。

所以，价格到底好不好，现在很难下定论，除非我们给予估值打很大的折扣。也就是在买入时要有足够的安全边际。

这就又说到耐心了，有好的价格时我们就出手，没有好的价格时我们呆着不动​。就是这么简单​。

做完了“对的事情”，至于能不能“把事情做对”，这需要一个过程，请允许我在犯错中进步！

各业务类型业绩预览

2022年来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 4,704.5 亿元，占比 93.4%；来自物业服务的营业收入为 257.7 亿元，占比 5.1%。

下面我们再来看一下万科的各业务如何？

1、房地产开发

2022年实现销售面积 2,630.0万平方米，销售金额 4,169.7亿元，分别下降30.9%和 33.6%。

2、万物云

2022 年，万物云实现营业收入 303.2 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长 26.1%，其中社区空间居住消费服务收入 167.5亿元，占比 55%，同比增长 24.4%；商企和城市空间综合服务收入 111.8亿元，占比 37%，同比增长 28.3%；AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入 23.9 亿元，占比 8%，同比增长28.8%

3、物流仓储服务

2022 年，物流业务（含非并表项目）实现经营收入 35.6 亿元，同比增长 17.9%，其中高标库营业收入 21.6 亿元，同比增长 4.6%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）14.0 亿元，同比增长 46.7%。

4、租赁住宅

2022 年租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入 32.4 亿元，同比增长 12.1%。新获取房间 1.77 万间，净新增开业 0.71 万间。截至 2022 年底，共运营管理租赁住房 21.51 万间，累计开业 16.66 万间，业务布局全国 34 个城市，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等 26 个城市排名前三。

5、商业开发与运营

截至报告期末，累计开业 242 个商业项目（含 138 个社区商业项目），建筑面积 1,227.7 万平方米；规划中和在建商业建筑面积为 365.4万平方米。报告期内商业业务(含非并表项目)营业收入 87.2 亿元，同比增长 14.3%。

6、酒店与度假业务

管理运营的滑雪度假区项目增加至 6 个，累计管理雪道面积 340 公顷，雪道数量 102 条，雪道总长度 79.2 公里。2022 年实现业务收入 2.8 亿元，同比增加 11%；接待 88 万人次，同比增加 12%。

未来，万科的业绩发力点在物业和租赁。万物云已经分拆上市，市值现已经达到414亿元。

负债详情

有息负债合计 3,141.1 亿元，占总资产的比例为 17.9%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债 645.2 亿元，占比为 20.5%；一年以上有息负债 2,495.9 亿元，占比为 79.5%。

分融资对象来看，银行借款占比为 60.6%，应付债券占比为 27.3%，其他借款占比为 12.1%。

分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 36.8%，浮动利率负债占比 63.2%。有抵押的有息负债 65.5 亿元，占总体有息负债的 2.1%。无抵押无质押的有息负债占比为 95.2%。

存货

存货金额为 9,070.6 亿元，较 2021 年底下降 15.7%。其中，拟开发产品为1,117.0 亿元，占比 12.3%；在建开发产品 6,952.6 亿元，占比 76.7%；已完工开发产品（现房）980.7 亿元，占比 10.8%。

如果按今年的营业来算，存货还能维持两年的业绩。

2023 年，现有项目（不含未来新获取项目）计划新开工及复工计容面积 1,672.8 万平方米；预计项目竣工计容面积 3,227.2 万平方米。

分红

如果回购视同现金分红，那么2022年的分红每股0.79元左右，相对于15.24元的现价，股息率5.2%。

估值

2021年万科A的估值结论：2261亿的买入价格，市值1871亿，折扣为83%。

2022年买入合理价格1729亿元，市值1818亿元，折扣为105%，“ 贵 ”！。

2022年的估值相比于2021年减少了23%。

如果按乐观一点的估值来计算，那么未来三年我们可以给他一个10%的增长率（等同于ROE），这样得出的估值就是2483亿元，那么它的折扣就是73%了。

所以在估值的时候如果我们给予不同的增长率，它所对应的估值完全不同的，在1729~2483的区间就是我在加入个人的观点之后的浮动部分。

估值有时候也是不靠谱的，所以我们要给它很大的安全边际。

要靠谱，就必须知道未来现金流是多少，也要知道它的增长率是多少。说的通俗一点就是要知道未来能赚多少钱！但是这个难度应该是在SSS级的​。

这次就到这里了，我们下次再见吧！

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全文完

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